Incorporação Imobiliária e Oferta de Cotas de SCP: Investimento para Construção e Riscos da Abordagem

Nos meios empresariais, é comum que incorporadoras de empreendimentos imobiliários busquem financiamento por meio de captação de recursos de investidores em Sociedades em Conta de Participação (SCP). No entanto, a prática requer cuidados jurídicos específicos, pois a oferta pública deste tipo de investimento pode violar normas do mercado de capitais e do direito empresarial.

A Legislação e a Natureza dos Investimentos:

A Lei nº 6.385 de 1976, que regula o mercado de capitais, estabelece que a oferta pública de investimento coletivo, mesmo quando disfarçada sob contratos de SCP, caracteriza um valor mobiliário, sujeitando-se assim ao regime jurídico previsto na referida lei. A jurisprudência, inclusive do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem reforçado essa interpretação, reconhecendo que a oferta pública de investimento coletivo sem prévio registro pode incidir nas disposições da Lei nº 7.492/1986, que trata dos crimes contra o sistema financeiro nacional (HC 530563/RS).

Os Riscos e Sanções:

Para os empreendedores e corretores de imóveis que se aventuram a ofertar publicamente contratos de investimento coletivo, há sérias consequências legais. Além das sanções administrativas impostas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), a prática pode resultar em sanções penais, de acordo com os artigos 7º e 16 da Lei nº 7.492/1986.

A Resolução CVM 160 e os Critérios de Oferta Pública:

A Resolução CVM 160, em seu artigo 3º, §1º, estabelece critérios claros - e exemplificativos - para caracterizar uma oferta pública de distribuição, incluindo a utilização de material publicitário dirigido ao público investidor em geral, a procura de investidores indeterminados, a consulta sobre a viabilidade da oferta, a negociação em estabelecimentos abertos ao público, e a prática de quaisquer atos descritos nos incisos anteriores.

Ofertar cotas de SCP é ilegal?

A questão da legalidade da oferta de cotas de Sociedades em Conta de Participação (SCP) é crucial no contexto das captações de recursos para empreendimentos imobiliários. Embora muitos empreendedores possam ver essa prática como uma alternativa viável de financiamento, é importante entender as nuances legais que a envolvem.

A legislação brasileira estabelece que a oferta pública de investimento coletivo, incluindo as cotas de SCP, é sujeita a regulamentações específicas do mercado de capitais. De acordo com a Lei nº 6.385/1976, essa oferta é considerada como a comercialização de valores mobiliários e, portanto, requer autorização prévia da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

A natureza das cotas de SCP, em que os investidores contribuem apenas com recursos financeiros sem participação ativa na gestão da empresa, levanta questionamentos sobre sua caracterização como valor mobiliário. No entanto, tanto a legislação quanto a jurisprudência têm sido consistentes ao incluir esse tipo de investimento no escopo da regulação do mercado de capitais.

Nesse contexto, ofertar cotas de SCP sem seguir os procedimentos e requisitos estabelecidos pela CVM é considerado ilegal e pode resultar em sanções administrativas e penais.

Portanto, é fundamental que empreendedores e investidores estejam cientes das obrigações legais relacionadas à oferta de cotas de SCP. O respeito às regulamentações do mercado de capitais não apenas garante a conformidade legal das operações, mas também contribui para a transparência e segurança das transações, promovendo um ambiente de negócios mais saudável e confiável para todos os envolvidos.

Conclusão

Diante das implicações legais e dos riscos envolvidos, é essencial que as incorporadoras e investidores estejam cientes das normas que regem a captação de recursos em empreendimentos imobiliários por meio de SCP. O respeito à legislação vigente, especialmente as regulamentações da CVM, é fundamental para garantir a segurança jurídica das transações e evitar penalidades que possam comprometer a integridade do negócio.